21. November 2018

VermieterInfo: Höhe der Sicherheit

Für die Bemessung der Höchstgrenze der Sicherheiten nach § 551 Abs. 1 BGB ist eine zusätzlich gestellte Sicherheit nicht zu berücksichtigen, soweit diese gewährt wurde, um den Vermieter überhaupt zum Mietvertragsschluss zu bewegen.

AG Weinheim, Urteil vom 02.08.2018 – 1 C 413/16

25. Oktober 2018

VermieterInfo: Fensterreinigung ist Mietersache!

Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, obliegt grundsätzlich dem Mieter, soweit die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben.

BGH, Beschluss vom 21.08.2018 – VIII ZR 188/16

11. Oktober 2018

VermieterInfo: Umfang der Erhaltungspflicht

1. Solange das Mietverhältnis ungekündigt fortbesteht, trifft den Vermieter die Erhaltungspflicht gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.
2. Dabei ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt oder sie Dritten berechtigt oder unberechtigt überlassen hat.
3. Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter durch einen Mangel der Mietsache subjektiv beeinträchtigt wird.
….

BGH, Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 99/17Erha

11. Oktober 2018

VerwalterInfo: Verstoß gegen Heizkostenverordnung macht Beschluss nur anfechtbar!

Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall – bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung – von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen, ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar.

BGH, Urteil vom 22.06.2018 – V ZR 193/17

22. August 2018

VermieterInfo: Schönheitsreparaturen

Bundesgerichtshof Mitteilung der Pressestelle Nr. 138/2018 vom 22.08.2018

Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung auch bei Renovierungsvereinbarung“ zwischen Mieter und Vormieter unwirksam

Nach der Rechtsprechung des Senats hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Denn eine solche Vornahmeklausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Diese Grundsätze bleiben auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich wie hier durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat. Denn eine derartige Vereinbarung ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie vermag deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen; insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Urteil vom 22. August 2018 – VIII ZR 277/16

16. August 2018

VerwalterInfo: Wohngeld auch nach Anfechtung

1. Die Beschlussanfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung. Solange Beschlüsse über die Erhebung von Sonderumlagen und Rechnungsspitzen nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind, sind diese gültig und begründen die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers.
2. Da die Beschlüsse über die Zahlung von Nachzahlungen jedenfalls bis zur Entscheidung über die Beschussanfechtungsklage gültig sind, ist das Ergebnis eines solchen Verfahrens nicht vorgreiflich im Sinne des § 148 ZPO für das Verfahren über die Zahlungsklage. Für eine Aussetzung des Verfahrens über die Zahlungsklage besteht deshalb kein Anlass.

AG Dortmund, Urteil vom 03.07.2018 – 512 C 4/18

16. August 2018

VermieterInfo: Adressat der Kündigung

1. Grundsätzlich gilt der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses, d. h. gegenüber den Mietern abzugebende Erklärungen, somit auch die Kündigung, sind gegenüber allen Mietern abzugeben, da sie alle zusammen die Mieterseite bilden.
2. Ausnahmsweise gilt dieser Grundsatz jedoch nicht, wenn im Einzelfall das Festhalten an dem Erfordernis unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben als überspitzt formalistisch erscheint.
3. Dies kann dann anzunehmen sein, wenn die Mitmieter die Wohnung seit Jahren endgültig verlassen und aufgegeben haben, ohne dies dem Vermieter mitzuteilen und ihre neue Anschrift anzugeben.

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.06.2018 – 2-11 S 9/18

9. August 2018

VerwalterInfo: Redezeit in der Versammlung

Die Redezeit der Eigentümer kann mit Blick auf die ordnungsgemäße Durchführung der Eigentümerversammlung beschränkt werden. Es handelt sich um eine Frage der Geschäftsordnung, die nicht zwingend in einer Vereinbarung geregelt werden muss, sondern auch – zumindest im Einzelfall, bezogen auf eine konkrete Eigentümerversammlung – durch Mehrheitsbeschluss erfolgen kann. Bei dem Rederecht in der Versammlung handelt es sich um ein elementar wichtiges Recht des einzelnen Eigentümers. So bedarf eines sachlichen Grundes, der etwa in der effizienten Durchführung der Versammlung gesehen werden kann. Weiterhin muss der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz bei der Beschränkung beachtet werden. Die Beschränkung muss so schonend wie möglich erfolgen.

Urteil des LG Frankfurt am Main vom 07.06.2018, Az.: 13 S 88/17

19. Juli 2018

VerwalterInfO: Unbestimmter Beschluss ist nichtig!

Der Beschluss „Dem Eigentümer XY wird durch die Eigentümergemeinschaft eine Ermächtigung zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter wegen verspätet erstellter Bewirtschaftungskostenabrechnungen im eigenen Namen erteilt“ ist nichtig, weil zu unbestimmt formuliert. Er lässt nicht erkennen, welche Forderung/welche Forderungen hier qua Ermächtigung vom Eigentümer letztlich gegenüber dem Verwalter zu wessen Gunsten geltend gemacht werden sollen.

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 05.07.2017 – 539 C 44/16

16. Juli 2018

VermieterInfo: Aufrechnung mit Kaution

Der Vermieter darf mit einer vom Mieter geleisteten Mietkaution nur dann aufrechnen, wenn seine Ansprüche unstrittig oder rechtskräftig festgestellt sind. Das gilt nach Auffassung des AG Dortmund auch nach Beendigung des Mietverhältnisses.

AG Dortmund, 13.03.2018, 425 C 5350/17

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