1. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist immer von der tatsächlichen Wohnungsgröße auszugehen.
2. Vertragliche Beschaffenheitsvereinbarungen über die Wohnungsgröße spielen keine Rolle. Das gilt unabhängig davon, ob die tatsächliche Wohnfläche mehr oder weniger als 10% größer oder kleiner als die vereinbarte Wohnfläche ist.
3. Eine Minderung der Miete tritt aber weiterhin erst ein, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10% kleiner als die vereinbarte Fläche ist.

BGH,  VIII ZR 266/14