Verbot der kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich

Gegenstand der am 12.04.2019 verkündeten Entscheidung des für das Wohnungseigentumsrecht zuständigen V. Zivilsenats des BGH ist die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen (z. B. an Feriengäste) auf der Grundlage einer sog. Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss verboten werden kann.

1. Fehlt dem Mietspiegel die Qualifikation, kann er als einfacher Mietspiegel vom Gericht zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete benutzt werden. Ihm kommt insofern Indizwirkung zu.
2. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels Mietspiegels im Prozess ist in einem ersten Schritt auf der Grundlage der Vergleichskriterien des § 558 Abs. 2 BGB die einschlägige Mietpreisspanne festzustellen.
3. In einem zweiten Schritt ist ausgehend vom Mittelwert der Spanne anhand zusätzlicher qualitativ einzelfallbezogener, den individuellen Wohnwert bestimmender Faktoren die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete zu ermitteln.

BGH, Urteil vom 13.02.2019 – VIII ZR 245/17

1. Ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem WEG-Verwalter Entlastung erteilt wird, widerspricht dann einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn greifbare Anhaltspunkte für eine Pflichtverletzung des Verwalters bestehen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten. Ausreichend ist hierbei eine objektive Pflichtverletzung des Verwalters; ob möglicherweise das Verschulden fehlt, ist unerheblich.
2. Ein objektiver Pflichtenverstoß des WEG-Verwalters ist gegeben, wenn dieser beginnt, einen nichtigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft umzusetzen. Führt der Verwalter einen nichtigen Beschluss durch, kann er bei Verschulden auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden.

AG München, Urteil vom 16.01.2019 – 85 C 15894/18 WEG

1. Wird in einem Innenraum der für Formaldehyd geltende Grenzwert von 0,1 mg/m³ überschritten, so liegt ein zur Minderung berechtigender Mangel vor.
2. Weitergehende Ansprüche, etwa Schadensersatz, setzen jedoch ein Verschulden des Vermieters, hier also positive Kenntnis bzw. jedenfalls fahrlässige Unkenntnis von den bestehenden Raumluftkontaminationen, voraus.

LG Lübeck, Beschluss vom 04.02.2019 – 14 T 5/19

Ein Klageantrag dahingehend, dass der ehemalige Verwalter sämtliche Unterlagen herauszugeben habe, ist nicht vollstreckungsfähig und daher unzulässig. Die herauszugebenden Gegenstände sind vielmehr konkret zu bezeichnen, was ggf. ein Vorgehen im Wege der Stufenklage erforderlich macht. Der Anspruch auf Rechnungslegung kann i.d.R. nicht alleine mit den Jahresabrechnungen erfüllt werden, sondern geht darüber hinaus. Der Umfang der Rechnungslegungspflicht bestimmt sich nach § 259 BGB, wobei die wirtschaftliche Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Einnahmen-Ausgaben-Rechnung darzulegen ist. Die Rechnung hat die Einnahmen und Ausgaben des Rechnungslegungszeitraums unter Beifügung der für jede Buchung erforderlichen schriftlichen Belege aufzuführen und aufzugliedern, eine Aufstellung der bestehenden Forderungen und Verbindlichkeiten zu enthalten und die Kontostände anzugeben.

Urteil des LG Frankfurt am Main vom 01.11.2018, Az.: 13 S 114/17

Unterlassung vertragswidrigen Gebrauchs verjährt nicht!
Der aus § 541 BGB folgende Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt während des laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert.

BGH, Urteil vom 19.12.2018 – XII ZR 5/18

Eigentümerversammlung kann doch in der Waschküche stattfinden!
1. Versammlungsort und Versammlungsstätte müssen so beschaffen sein, dass eine ordnungsmäßige Durchführung der Eigentümerversammlung gewährleistet und allen Wohnungseigentümern die Teilnahme an der Versammlung möglich ist.
2. Die Frage, ob Ort und Stätte zumutbar sind, ist anhand der konkreten Anlage zu beantworten. Hierbei soll es den Wohnungseigentümern für begrenzte Zeit und zur Einsparung von Versammlungskosten allerdings zumutbar sein, gewisse Unbequemlichkeiten in Kauf zu nehmen.
3. Dementsprechend kann die Durchführung einer Versammlung in der Waschküche zumutbar sein, insbesondere wenn lediglich über zwei Tagesordnungspunkte zu beschließen und für beide keine längere Besprechungszeit zu erwarten ist.

LG Dortmund, Urteil vom 23.11.2018 – 17 S 83/18

1. Bei den Kosten für die Zwischenablesung handelt es sich um nicht umlagefähige Kosten, die im Rahmen eines Nutzerwechsels als Verwaltungskosten grundsätzlich dem Vermieter gem. § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB zur Last fallen (Anschluss an BGH, IMR 2008, 77).
2. Eine AGB-Klausel, die diese Kosten dem Mieter auferlegt, ist unwirksam.

AG Kassel, 453 C 539/18

Anders  der BGH, der eine solche vertragliche Regelung (bislang) als zulässig wertet (BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 19/07).

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass Wohnungseigentümer bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen können, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.

Urteil vom 7. Dezember 2018 – V ZR 273/17

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.

Pressemitteilung Nr. 179/2018 vom 05.12.2018 zu BGH  VIII ZR 67/18