10. Juli 2018

VermieterInfo: Schönheitsreparatur

„…Ist die klauselmäßige Vereinbarung in einem Wohnungsmietvertrag, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen habe, deswegen unwirksam, weil die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses einen unrenovierten Zustand aufwies, führt dies nicht ohne Weiteres dazu, dass nunmehr der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet ist, während des Mietverhältnisses regelmäßig Schönheitsreparaturen zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache durchzuführen. Vielmehr kann die durch die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln entstehende „Vertragslücke“ unausgefüllt bleiben, so dass keine der Mietvertragsparteien eine einforderbare Verpflichtung trifft, Schönheitsreparaturen durchzuführen, aber beide Teile – der Mieter jederzeit, der Vermieter nur nach Maßgabe des § 555a BGB – dazu berechtigt sind. …“

LG Berlin 18 S 392/16

14. Mai 2018

VerwalterInfo: Schallschutz bei Umbau

Jedenfalls bei erheblichen Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum muss der aktuell geforderte Schallschutz eingehalten werden. Ob nach einer Baumaßnahme im Bereich des Sondereigentums, bei der auch in das gemeinschaftliche Eigentum eingriffen worden ist, die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden Anforderungen an den Schallschutz einzuhalten sind, bestimmt sich nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz. Nur grundlegende Um- oder Ausbauten wie etwa ein Dachgeschossausbau begründen eine Pflicht zur Beachtung der aktuellen technischen Anforderungen an den Schallschutz. Dagegen kann bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder (ggf. zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen, ein verbessertes Schallschutzniveau im Grundsatz nicht beansprucht werden.

BGH vom 16.03.2018, Az.: V ZR 276/16

20. April 2018

VermieterInfo: Betriebskosten

Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter auch die Einsichtnahme in die von diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Hingegen bedarf es dazu der Darlegung eines besonderen Interesses an einer Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen im Haus befindlichen Mietwohnungen nicht. Schon der Wortlaut der allgemeinen Vorschrift des § 259 Abs. 1 BGB bietet dafür keinen Anhalt.

BGH  Az.: VIII ZR 189/17

12. April 2018

VerwalterInfo: Beeinträchtigung der Miteigentümer

Miteigentümer können Kindertagespflege mit nur zwei bis drei Kondern hinunhemen haben. Aufgrund der Begrenzung der Genehmigung auf zwei bis drei Kinder geht die Betreuung nicht über dasjenige Maß hinaus, welches im Rahmen der Wohnungsnutzung durch eine typische Familie zu erwarten wäre

AG Bonn, 25.01.2018, 27 C 111/17

5. April 2018

VerwalterInfo: Abrechungserstellung nach Verwalterwechsel

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung – die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war. Für die Frage, wer die Erstellung der Jahresabrechnung schuldet, kann es nur auf das Entstehen der Abrechnungspflicht nach § 28 Abs. 3 WEG ankommen. Die Fälligkeit sagt nämlich nichts darüber aus, wer die Leistung schuldet.

BGH vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17

29. März 2018

VerwalterInfo: Sonderumlage nach Eigentümerwechsel

Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde. Die Sonderumlage folgt den für den Wirtschaftsplan geltenden Regeln. Dies rechtfertigt es, die Sonderumlage nicht anders zu behandeln als andere nach dem Wirtschaftsplan von den Wohnungseigentümern zu erbringende Vorschüsse, namentlich Wohngeldforderungen, für die nach der Fälligkeitstheorie bei einem Eigentumswechsel innerhalb des Wirtschaftsjahres – und somit nach Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan – bis zu dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels der Veräußerer und ab diesem Zeitpunkt der Erwerber bzw. Ersteher haftet.

Urteil des BGH vom 15.12.2017, Az.: V ZR 257/16

21. März 2018

VermieterInfo: Kündigungssperre bei Veräußerung an GbR

Bundesgerichtshof  Mitteilung der Pressestelle

_______________________________________________________________________________________

Nr. 060/2018 vom 21.03.2018

Kündigungsbeschränkung gemäß § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert keine (beabsichtigte) Wohnungsumwandlung

Urteil vom 21. März 2018 – VIII ZR 104/17

19. März 2018

VermieterInfo: Schadensersatz ohne Fristsetzung

Bundesgerichtshof Mitteilung der Pressestelle


Nr. 43/2018 Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung erfordert keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung

Urteil vom 28. Februar 2018 – VIII ZR 157/1

31. Januar 2018

VermieterInfo: Rückforderung durch Jobcenter

Bundesgerichtshof bejaht unmittelbaren Rückforderungsanspruch eines Jobcenters gegen Vermieter wegen Mietzahlung nach Vertragsende

„Dennoch erfolgt die Rückabwicklung der für August 2014 zu Unrecht gezahlten 860 € vorliegend ausnahmsweise nicht im Rahmen der insoweit bestehenden Leistungsbeziehungen gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (also zwischen den beklagten Vermietern und den Mietern einerseits und den Mietern und dem klagendem Jobcenter andererseits), sondern steht dem Kläger ein direkter Rückzahlungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB (Nichtleistungskondiktion) gegen die Beklagten zu. Denn die Mieter hatten ihren Antrag nach § 22 Abs. 7 Satz SGB II bereits vor Ausführung der streitgegenständlichen Zahlung gegenüber dem Kläger (konkludent durch Vorlage des neuen Mietvertrags) widerrufen. Vor allem aber wussten die Beklagten nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses bereits bei Erhalt des Geldes, dass ihnen der für den Monat August 2014 überwiesene Betrag von 860 € nicht zustand und es damit an einer Leistung der Mieter als ihrem (ehemaligen) Vertragspartner fehlte. Diesen Betrag haben die Beklagten vielmehr in sonstiger Weise auf Kosten des Klägers ohne rechtlichen Grund erlangt (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB).“

 

Urteil vom 31. Januar 2018 – VIII ZR 39/17

 

 

25. Januar 2018

VerwalterInfo: Pflichten des Verwalters

Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Ist ein Auftrag zur Sanierung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum erteilt, so gehört die Betreuung dieser Arbeiten zum Kreis der vertraglichen Pflichten des Verwalters. Der Verwalter ist bei der Betreuung von Handwerkerleistungen in aller Regel kein Bauleiter, sodass die bauleitende Überwachung regelmäßig nicht zu seinen Pflichten gehört. Der Verwalter hat sich aber so zu verhalten, wie sich ein Eigentümer ohne Verschulden gegen sich selbst zu verhalten hätte, wenn er selbst den Auftrag für solche Sanierungsarbeiten erteilt hätte und die „Bauherrenüberwachung“ selbst vornehmen würde.

Urteil des AG Köln vom 01.08.2017, Az.: 215 C 183/16

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